Ak bývate v paneláku a máte problém, obráťte sa na správcu domu. Čo je jeho úlohou?

1. Aké povinnosti má správca v rámci starostlivosti o bytový dom?

Správca bytového domu má podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda bytového zákona, pri správe bytového domu skutočne širokú škálu práv a povinností. Práva a povinnosti správcu bývajú zároveň upravené v zmluve o výkone správy, ktorú s ním uzatvárajú vlastníci. V úvode je dôležité uviesť, že podľa paragrafu deväť, odseku sedem bytového zákona správca pri výkone správy koná samostatne v mene a na účet vlastníkov bytového domu. Z najdôležitejších povinností správcu pri starostlivosti o bytový dom z pohľadu vlastníka bytu podľa bytového zákona možno uviesť povinnosť obstarávať tovary a služby, ktorými zabezpečuje pre bytový dom v prvom rade prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu či modernizáciu spoločných častí a spoločných zariadení v bytovom dome, ako aj služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Ďalej je to vedenie účtu bytového domu v banke, a to podľa paragrafu osem, odseku tri bytového zákona pre každý spravovaný dom oddelene. Správca takisto vymáha škody, nedoplatky vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iné pohľadávky. Správca je povinný k 31. máju nasledujúceho kalendárneho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti a vykonať ročné vyúčtovanie použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, a takisto do 30. novembra je povinný vypracovať plán opráv na nasledujúci rok. Z ďalších povinností týkajúcich sa starostlivosti o bytový dom možno uviesť, že správca je povinný zabezpečiť vykonanie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia podľa osobitných predpisov, napríklad podľa zákona o ochrane pred požiarmi. V prípade, ak zistí poruchy, ktoré by mohli ohrozovať život, zdravie alebo majetok, je správca povinný vykonať odstránenie porúch i bez súhlasu vlastníkov. Zároveň je povinný vlastníkom umožniť nahliadať do dokumentov týkajúcich sa správy bytového domu, napríklad do rozhodnutí vlastníkov, výpisov z účtov, do správ o vykonaní pravidelných revízií.

2. Čo môžu vlastníci bytov vyriešiť v prípade potreby so správcom a v akých veciach sa na neho môžu obrátiť?

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa na správcu môžu obrátiť prakticky so všetkým, čo súvisí so spoločnými časťami, spoločnými zariadeniami a životom v bytovom dome. Či už ide o nefunkčné výťahy, vchodové brány, pokazené svetlo na schodišti, zatekanie, žiadosť o zvolanie schôdze či písomného hlasovania až po žiadosť o nahliadanie do dokumentov týkajúcich sa správy bytového domu. Rovnako sa vlastníci, čo sa týka napríklad ročných vyúčtovaní, môžu na správcu obrátiť s reklamáciou ročného vyúčtovania v prípade, ak sa domnievajú, že niektoré položky boli vypracované nesprávne. V praxi sa stretávame i s prípadmi, keď sa na správcu obracajú vlastníci vtedy, ak niektorý z nich narušuje ich užívacie práva, napríklad hlukom či zápachom, prípadne chovaním holubov na balkónoch. V týchto prípadoch správca, ktorý koná v mene vlastníkov a zastupuje ich, vyzýva daného vlastníka, aby upustil od takéhoto konania, prípadne zastupuje vlastníkov i v súdnom konaní.