Ešte v roku 2000 by sme na nájdenie dedinky Kudrovo potrebovali podrobnú mapu. Zmizla totiž „v tieni“ oveľa výraznejšieho Petrohradu. Tieto dve sídla – slávna metropola pri ústí rieky Neva a malá dedinka na potoku Okkervil, známa akurát tak svojim kolchozom, nemali prakticky nič spoločného.
Aj keď ležali od seba menej než desať kilometrov, čo sa týka vzhľadu, delilo ich storočia. Aj dopravné napojenie medzi nimi bolo minimálne, Petrohrad sa totiž voči dedine vymedzoval predelom pruhov diaľnic a náspov železníc.
Čiastočne preto, že Petrohrad ku svojej existencii Kudrovo prakticky nepotreboval. Ak sa však niečo v päťmiliónovom meste naozaj nedostávalo, tak to boli dostupné príležitosti k bývaniu. Bytov pre mladé páry a čerstvé rodiny s malými deťmi. Takéto nehnuteľnosti sa, vzhľadom na ceny pozemkov v Petrohrade, vytvárali len veľmi ťažko.
Naopak, v neďalekej obci Kudrovo bolo lacných pozemkov viac než dosť. V roku 2008 sa tak v tejto dedine začalo budovať nové satelitné bývanie, séria panelových domov pre ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť bývanie v Petrohrade.
Dom, aký svet nevidel
Projekt je po všetkých stránkach pozoruhodný. V náčrtoch architektov vznikol s jeho kapacitou veľkolepý zámer. V podstate ide o premenenie malej dediny na obrovské panelákové sídlisko, ale má to hlavu a pätu.
Lenže investori chceli vidieť výsledky rýchlo, a preto v tých plánoch bol uprednostnený zámer, ktorý mal byť realizovaný až ako jedna z posledných fáz plánovaného rozvoja. Krátko povedané, ten úplne najväčší rezidenčný komplex mal vzniknúť v dedine Kudrovo ako úplne prvý.
Volá sa Novy Okkervil a je to stavba, ktorá sa naprosto vymyká bežným štandardom. Není totiž klasickým panelovým sídliskom, ale jedným jediným veľkokapacitným panelovým domom uzavretým do bloku. Jeho výška dosahuje až 25 poschodí, ktoré na seba vzájomne nadväzujú podlažiami, schodiskami a výťahmi.
Novy Okkervil, obrovské bludisko, ktoré už od pohľadu pripomína nočnú moru šialených architektov, má celkovú kapacitu 50 000 obyvateľov. Aj na pomery Petrohradu (alebo Ruska) je to naozaj nevšedný stavebný počin, ktorý v mnohých ohľadoch pripomína staršie socialistické experimenty so zdieľaným bývaním. Ktoré, ak si pamätáte, slávne nedopadli.
V prípade komplexu Novy Okkervil však boli chyby minulosti zabudnuté. Stavalo sa ale v ešte masívnejších mierkach.
Za sedem rokov bolo všetko po stavebnej stránke viac-menej hotové, a v roku 2015 sa mohli do skolaudovaných bytov sťahovať prví obyvatelia. Neobišlo sa to bez problémov. Z hľadiska dopravnej infraštruktúry bolo Kudrovo stále ešte tou malou dedinou s nespevnenými cestami.
Pôvodné plány architektov síce počítali s postupným stavebným rozvojom dediny, ale nepočítali s tým, že tá najväčšia a najvýraznejšia stavba tu vznikne hneď ako prvá.
Ak niekde rozplánujete navýšenie koncentrácie obyvateľov blížiace sa k zahusteniu 20 000 ľudí na kilometer štvorcový, hodí sa predtým vziať do úvahy aj to, ako sa budú v danej oblasti presúvať. Dedina Kudrovo a jej extrémny bytový kolos Novy Okkervil spočiatku zaisťovali len minimálnu formu napojenia na Petrohrad.
Posilnenie dopravných spojov, zriaďovanie parkovísk a budovanie prístupových ciest sa tu odohrávalo so značným oneskorením. Kľudne sa to dá popísať takto: Infraštruktúra tu zaostávala za rozvojom.
Tých neduhov bolo samozrejme viac. Samoobsluhy a hypermarkety vznikali až potom, čo sa tu zabývali prvé tisíce ľudí. Školy a škôlky tiež vznikali až dodatočne. V prvých rokoch svojej existencie tak bol Novy Okkervil jedným veľkým zdrojom sklamania.
Bývanie, ktoré nie je pre každého
K sklamaniu prispeli aj ceny miestnych bytov. V priemere stáli okolo šiestich miliónov rubľov, čo bolo v roku 2015 v prepočte asi 2,8 milióna korún. Tým sa úplne vymykali pôvodnej ušľachtilej predstave „štartovacieho rodinného bytu“.
Priemerný mesačný plat vtedy dosahoval 23 000 rubľov (asi 220 eur), takže petrohradský robotník by musel na jeden takýto obytný celok šetriť a pritom nejesť celých dvadsať rokov.
Byty samotné v tom obrovskom dome, aspoň na ruské pomery, neboli nijako zlé. Koncipované boli ako univerzálne bytové jednotky vo formáte 2+kk a 1+kk. Ponúkané boli v 69 rôznych dispozičných riešeniach, pričom garsónky mali užitkovú plochu od 26 do 45 metrov štvorcových.
Väčšinu bytov odkúpili bohatí špekulanti a nastavili si vlastnú cenovú politiku. Priemerný nájom v nich ešte pred dvoma rokmi dosahoval 19 000 rubľov, čo je približne 182 eur.
Rekordná zaľudnenosť komplexu dosiahla 41 tisíc obyvateľov, ale aktuálne je to okolo jedenásť až osemnásť tisíc. Samozrejme, že vysoká fluktuácia obyvateľov spolu s anonymitou prostredia celkovej kvalite bývania práve nepomáha.
Správca nehnuteľnosti, spoločnosť Otdelstroj, však nechcel zbytočne plytvať na údržbu z polovice neobsadenej budovy. Problémy začali byť s prevádzkou výťahov, ktoré začali mať výpadky. Na jednom z nich závisí v priemere 400 rodín. Veľmi nepríjemné sú dlhé tmavé chodby s nefunkčným osvetlením.
Novy Okkervil sa potýkal aj so zvýšenou kriminalitou. Na prízemí okolo tridsiatich piatich hlavných vchodov nebývalo úplne bezpečne. Na to si však, rovnako ako na nedostatok prirodzeného denného svetla a vlhkosť uzavretého nádvorí vnútri bloku, museli obyvatelia zvyknúť.
Chyby nie je pre koho napraviť.
K väčšej pohode neprispelo ani to, že po kolaudácii v roku 2015 nastúpili „ďalšie fázy stavebného rozvoja“, ktoré k prstencu vysokých stavieb pristavovali ďalšie jedenásťposchodové budovy a zapĺňali profil toho dvora. Kolosálny bytový dom tak zostával staveniskom ešte v roku 2019.
Architekti si boli do značnej miery vedomí nedostatkov a pochybení a ponúkali nápravu, ktorá by do bytového komplexu napríklad priniesla nové prvky služieb: jedálne, reštaurácie, obchody, posilňovne a pošty. Alebo úpravu Rževského lesa, ktorý sa medzitým zmenil na odpudivú skládku.
Ako sa však ukázalo, o tieto zlepšenia už súčasní nájomníci príliš nestáli. Novy Okkervil totiž dávno prestal byť, ak ním vôbec niekedy kedy bol, dostupným štartovacím bývaním, odpoveďou na krízu bývania mladých rodín. Namiesto toho sa stal akousi veľkokapacitnou ubytovňou pre robotníkov z celého Ruska, ktorí pracujú na námezdnej práci v Petrohrade.
Rovnaký trend zažívalo celé Kudrovo, ktoré tiež prechádzalo dynamickými zmenami. Zastavaná bola plocha veľká dva kilometre štvorcové. Ďalšie panelové sídliská, už trochu umiernenejších rozmerov, vyrástli ako huby po daždi.
Stálych obyvateľov tu žilo len pomerne málo. Zlepšenie infraštruktúry nezafungovalo. Napríklad výstavba veľkého nákupného centra s nonstop otváracími hodinami len zvýšila cenu nehnuteľností.
Kudrovo nedokáže vyriešiť svoje nedostatky. Na metro odtiaľ stále musíte ísť pešo dvadsaťpäť minút. Novy Okkervil aj Kudrovo naďalej slúžia ako jedna veľká nocľaháreň, ktorá sa každý deň skoro ráno vyprázdni a v noci sa opäť zaplní. Kultúru a ďalšie mestské služby – Kudrovo sa stalo mestom oficiálne 29. júna 2018 – tu nikto nehľadá.
Z dediny, ktorú bolo ťažké nájsť na mape, sa v priebehu šestnástich rokov stalo šesťdesiat tisícové sídlo. Jeho jedinou pýchou je, že na svojom území hostí jeden z najohavnejších panelákov v celej Ruskej federácii.