Napriek koronakríze a ňou spôsobeným ekonomickým problémom ceny nehnuteľností u nás v poslednom čase prudko rastú. Kde vidíte hlavný dôvod tohto vývoja?
Na Slovensku máme pretrvávajúci silný dopyt po kúpe nehnuteľností, ktorý registrujeme zhruba posledných päť rokov. Trh má pozitívnu spotrebiteľskú náladu, ktorú naďalej podporujú lacné hypotéky. A napriek tomu, že Národná banka Slovenska sprísnila ich dostupnosť, samotné úrokové sadzby a podmienky hypoték sú veľmi dobré. Na druhej strane sme po prvej vlne koronakrízy zaznamenali skokovo zvýšený záujem klientov o niektoré druhy nehnuteľností.
O ktoré druhy ide?
Teraz hovorím hlavne o rekreačných nehnuteľnostiach, či už sú to chaty, chalupy, apartmány a podobne. Záujem ľudí kupovať ich sa zosilnil o viac ako 30 percent. Samozrejme, odzrkadlilo sa to aj na zvýšení cien týchto druhov nehnuteľností. No a čo sa týka najsilnejšieho dopytu, ktorý stále pretrváva, či sa skôr ešte stupňuje, sú byty. A to v podstate vo všetkých regiónoch, respektíve v krajských mestách na Slovensku. Teda všade tam, kam sa ľudia sťahujú za prácou, prípadne za štúdiom. Prirodzene, tejto situácii nepomáha ani to, že sa v našej krajine málo stavia. Ponuka je v dôsledku tohto javu podstatne nižšia než dopyt.
Aký je rozdiel oproti situácii po hospodárskej kríze v roku 2008, keď sa ceny nehnuteľností výrazne prepadli? Vtedy išlo o bublinu na trhu, dnes je vývoj podložený ekonomickými dátami?
Ak si porovnáme rok 2008 so súčasnou situáciou, vtedy sme predovšetkým prežívali krízu na finančných trhoch. Tá sa začala v Amerike, v jednej z najväčších bánk Lehman Brothers. Vzápätí sa ocitli v problémoch aj ďalšie banky. V roku 2008 sme tak zažívali ťažkosti s hotovosťou. Situácia v bankovom sektore je v súčasnosti presne opačná.
Ako tento sektor vyzerá dnes?
Je zdravý, má dosť likvidity. Európska centrálna banka navyše uvoľňuje ďalšie financie v prospech trhu, aby zamedzila zásadnému zníženiu spotreby. Jednoducho pumpuje do systému väčšie množstvo peňazí. Treba však tiež povedať ešte jednu dôležitú vec. Hoci sme sa v roku 2019 dostali na úroveň prelomových cien z roka 2008, teda keď praskla realitná bublina, tak ostatné faktory, ktoré ovplyvňujú jej vznik, boli vlani aj predvlani podstatne lepšie. Takže aj keď vlaňajšie ceny už prekonali rok 2008, vyššie boli reálne mzdy aj príjmy obyvateľstva. Zároveň sa násobne znížili náklady na splácanie úverov.
Môžete ich porovnať?
Kým v roku 2008 sme pri hypotékach mali úrokovú sadzbu vo výške okolo piatich percent, vlani to už bolo zhruba jedno percento. Čiže už tu vidíme výrazný nepomer. A ďalší významný faktor je ten, že množstvo predávaných bytov sa vtedy kupovalo s cieľom špekulácie. Kupujúci nemali reálny záujem využívať dané nehnuteľnosti pre vlastnú potrebu, prípadne ich ako investíciu umiestniť na nájomný trh.
Čo touto transakciou primárne sledovali?
Veľké množstvo klientov chcelo iba krátkodobo vstúpiť do vzťahu s developerom, zaplatiť len prvú časť kúpnej ceny a kým sa byt dostavia, tak túto svoju nehnuteľnosť ponúknuť na sekundárnom trhu. Vtedy boli desiatky percent takýchto obchodov. Prirodzene, ovplyvnilo to negatívne celý realitný trh.
Existujú predikcie, kedy by sa mal súčasný rast cien zastaviť?
Pokiaľ by sme sa podrobnejšie pozreli na dnešnú situáciu, uvideli by sme hneď viacero kľúčových faktorov. V prvom rade máme veľmi silný záujem o kúpu bytov. Klienti ich kupujú nielen pre vlastnú potrebu, ale do veľkej miery aj ako investíciu, prípadne ako ochranu pred znehodnotením peňazí či menovou krízou. Na druhej strane sa málo stavia. Ponuka sa nezväčšuje tak, aby sa aspoň priblížila k tomu veľkému dopytu. Z tohto všetkého nám vychádza, že nemôžeme predpokladať začiatok stagnácie či dokonca poklesu cien. Práve naopak, myslím si, že budú aj naďalej stúpať.
Takže tí, čo čakajú na lacnejšie bývanie, majú zrejme smolu. Pôjdu ceny nahor rovnako prudko ako dosiaľ?
Osobne dúfam, že to nebude takým rýchlym tempom, ako sme mali možnosť byť nedávno svedkami. Keď si porovnáme povedzme december 2020 verzus december 2019, rozdiel vtedy v priebehu jedného roka dosiahol dvojciferné číslo, niekde na úrovni 11 percent. Toto ja už nepokladám za zdravé zvyšovanie cien nehnuteľností.
Akceptujú vôbec kupujúci takéto ceny? Hýbe sa trh alebo stagnuje a byty sa nepredávajú?
Nehovoril som teraz o ponukových, ale o likvidných cenách. Teda o tých, ktoré zažívame pri reálnom obchodovaní. Áno, už aj v súčasnosti sa stane, že z nejakej nehnuteľnosti sa stáva ležiak. Majitelia či predávajúci majú v takom prípade zvyčajne vyššie očakávania, než je trh ochotný akceptovať. Avšak to sú naozaj extrémne premrštené ceny. Ak dnes umiestnite do ponuky žiadané byty v priemernej cene, tak veľmi rýchlo dokážete danú nehnuteľnosť predať.
Spomínali ste, že výrazný dopyt u nás pretrváva už päť rokov. Ako ho ovplyvňuje pandemická situácia?
Je pravda, že silný dopyt sa aj na základe dopadov koronakrízy mierne uvoľnil. Je tu veľká skupina ľudí zasiahnutých protipandemickými opatreniami. Sú to tí, čo pracujú v oblasti služieb, gastronómie, hotelierstva, športu či v podobných sférach. Títo ľudia v súčasnej dobe pod tlakom situácie do veľkej miery odkladajú rozhodnutie kúpiť nehnuteľnosť. Napriek tomu je tu ešte stále veľmi silná skupina klientov, ktorí aktívne hľadajú a kupujú nehnuteľnosti. Aj preto je ten dopyt väčší než ponuka.
Za akých okolností by ceny mohli opäť klesnúť? Napríklad ak by Európska centrálna banka prestala vo veľkom tlačiť peniaze a následne by sa zvýšili úroky na hypotékach?
Pomenovali ste presne tie vonkajšie faktory, ktoré by mohli mať za následok nejakú stagnáciu trhu. Otvorene si však povedzme, čo by sa stalo, ak by Európska centrálna banka zvýšila úrokové sadzby na medzibankovom trhu. Banky by mali drahšie peniaze, ku ktorým by sa následne ľudia ťažšie dostali. A to nielen v rámci úverov na bývanie, ale napríklad aj na podnikanie. To by znamenalo hrozbu spomalenia ekonomiky, čo v tejto chvíli určite nie je cieľom Európskej centrálnej banky a vôbec Európskej únie tak, ako je dnes nastavená jej hospodárska politika.
V ktorom regióne Slovenska je dnes rast cien nehnuteľností najvýraznejší?
Dynamika rastu bola najsilnejšia v Banskej Bystrici. Ak si dobre spomínam, tak aj Žilina patrila medzi regióny, kde ceny nehnuteľností stúpali rýchlejšie, než povedzme v Bratislave alebo v Košiciach. Aj keď Bratislava i naďalej zostáva celkovo najdrahšia.
Prečo práve Banská Bystrica či Žilina? Môže to byť spôsobené tým, že ceny tam boli v minulosti výrazne nižšie než inde, takže teraz akoby dobiehali ostatné regióny?
Áno, jedným z dôvodov je určite to, že ceny tam predtým boli nižšie. Je tu však aj ďalší dôvod. Ako sa občas s obľubou hovorí – developeri začali tieto regióny objavovať. Na trh priniesli drahšie nehnuteľnosti, ktoré zdvihli priemernú cenu. Hlavný je pritom fakt, že trh a kupujúci akceptovali zvýšené ceny v daných regiónoch, takže dynamika rastu sa zrýchlila.
Naopak, zaostávajú v tomto smere niektoré regióny?
Pokiaľ by sme sa pozreli na isté špecifické regióny, tak môžeme povedať, že áno. V niektorých ceny nehnuteľností skutočne stagnujú, inde možno dokonca klesnú. Ide o zopár lokalít, odkiaľ sa ľudia sťahujú preč za prácou a ktoré zároveň nie sú ani nejakou dostupnou oblasťou pre väčšie mesto či región, napríklad z hľadiska rekreácie.
Takže vidiecke oblasti sú na tom horšie?
Nedá sa to takto zovšeobecňovať. Dnes už nemôžeme povedať, že by vidiek s cenami nehnuteľností celkovo stagnoval. Je to práve naopak, pretože veľa vidieckych lokalít je dostupných pre väčšie mestá, kam ľudia odchádzajú za rekreáciou. Kupujú si tam, chaty, chalupy či rodinné domy na víkendové rekreačné bývanie. A to má potom takisto vplyv na zvyšovanie cien v týchto regiónoch.
Ako je na tom Bratislava z hľadiska dynamiky rastu?
V rámci samosprávnych krajov na Slovensku sa nachádza v prvej polovici. Určite patrí medzi prvé štyri najdynamickejšie rastúce regióny z hľadiska vývoja cien.
Idú ceny z priemerného celoslovenského pohľadu nahor konštantnou rýchlosťou, alebo sa ich rast spomaľuje?
V najbližšom období sa uskutoční meranie za prvý kvartál tohto roka. Takže už v apríli budeme vedieť porovnať úvodný štvrťrok 2021 oproti predchádzajúcemu obdobiu, najmä čo sa týka dynamiky rastu. Zatiaľ dokážeme z hľadiska objemu záujmu povedať, že silný dopyt sa mierne skorigoval. Stále je však vo všeobecnosti väčší než samotná ponuka. Či to bude mať dosah aj na spomalenie dynamiky rastu cien, uvidíme na budúci mesiac.
Hovorili sme o vplyvoch rozhodnutí Európskej centrálnej banky. Je situácia podobná aj v iných štátoch, kde sa platí eurom, alebo sme v niečom špecifickí?
Situácia je veľmi podobná aj v iných krajinách Európskej únie. V segmente nehnuteľností sa nachádzame v špecifickej situácii, ktorá ide vlastným smerom oproti celkovému vývoju ekonomiky. Dá sa to však pripisovať práve tomu, že keď koronakríza bola vo svojej úvodnej fáze, množstvo ekonómov predpovedalo horší hospodársky vývoj s väčšími následkami, než sa to v skutočnosti stalo. Táto negatívna predikcia sa napokon nenaplnila a klienti nielen na Slovensku, ale aj v iných členských štátoch Európskej únie získali opäť apetít kupovať nehnuteľnosti. A to či už na vlastné bývanie, alebo aj ako investíciu.
V ktorých konkrétnych krajinách je to podobné?
Rovnakú situáciu vnímame v Česku či v Rakúsku, ale i vo viacerých ďalších krajinách, kde sú dnes vo všeobecnosti naozaj rekordné ceny nehnuteľností.
V súčasnosti vidíme v Bratislave vyrastať projekty patriace skôr do vyššej kategórie, napríklad Sky Park či celé nové centrum mesta. Zvyšujú luxusnejšie nehnuteľnosti celkovú úroveň cien?
Áno, samozrejme. Aj takéto nadštandardné až luxusné nehnuteľnosti, ktorých ceny dosahujú štyritisíc eur za štvorcový meter a viac, menia štatistiku. Upravujú ju tým, že zdvíhajú celkové ceny nehnuteľností. Na druhej strane sú tieto projekty aj napriek prezentovaným cenám vypredané. A to či už hovoríme o Sky Parku, kde sa teraz stavia posledná veža, alebo takisto o iných projektoch. Medzi kupujúcimi je o tento nadštandardný segment veľký záujem.
Vyháňajú potom smerom nahor aj ceny starých bytov?
Luxusný segment nemá priamy dosah na vývoj cien lacnejších nehnuteľností, pretože záujemcov je tu menej. Najsilnejšia skupina dopytujúcich má vplyv najmä na byty nižšej a strednej cenovej kategórie. Ak sa bavíme o Bratislave, sú to byty do tritisíc eur za štvorcový meter. Práve táto skupina spôsobuje rast cien nehnuteľností. Je to spôsobené tým, že v prvej fáze sa pozerajú na ponuku novostavieb. Tam často nedokážu svoj dopyt zrealizovať, preto následne prichádzajú na sekundárny trh. A práve oni vytláčajú ceny nehnuteľnosti vyššie. Je tak pravdou, čo ste spomínali, že i staršie byty výrazne rastú.
Narastajú rýchlejšie ceny nových alebo starých bytov?
Úplne presnú štatistiku k tejto otázke nemáme. My sme si pozerali niektoré okresy v rámci hlavného mesta. A musím pripomenúť, že v niektorých z nich, napríklad v Ružinove, rástla cena starších nehnuteľností rýchlejšie než v prípade novostavieb. Pokiaľ by sme sa pozreli na bratislavské Staré Mesto, tam sa zase v poslednom období, teda v minulom a v tomto roku otvorili niektoré veľmi luxusné projekty. Takže si myslím, že práve novostavby tu stúpali rýchlejšie.
Súčasná koronakríza vyhnala ceny nehnuteľností do astronomických výšok. Zdražila zároveň s tým aj nájmy bytov?
V prípade nájmov bola situácia trochu opačná. A to predovšetkým pri prvej vlne koronakrízy, keď sa v rámci protipandemických opatrení nemohlo cestovať. Teda nefungoval ani incomingový turizmus, takže cudzinci mali zamedzenú cestu na Slovensko. Zo dňa na deň sa tak stali voľnými nehnuteľnosti v lokalitách, kde existoval veľmi silný segment krátkodobého prenájmu povedzme cez aplikácie, ako je Airbnb a podobne. Množstvo majiteľov následne ponúkalo tieto nehnuteľnosti na trhu s dlhodobými nájmami.
Aký to malo dosah na trh?
Spôsobilo to, že v niektorých lokalitách sa v priebehu pár týždňov zvýšila ponuka nájmov zhruba o 20 až 25 percent. A to práve o tie nehnuteľnosti, ktoré boli ponúkané turistom. Vzápätí nám v týchto lokalitách klesli ceny nájmov zhruba o 12 až 15 percent. Stalo sa tak niekedy začiatkom jesene, približne na prelome septembra a októbra 2020. Ako príklad môžem spomenúť bratislavské Staré Mesto.
Zotrvali na týchto úrovniach dodnes?
Nie, ceny sa pomaličky vyrovnávali a postupne sa dostávali na pôvodnú úroveň spred koronakrízy. A to aj napriek tomu, že cestovný ruch sa, samozrejme, nenaštartoval do takej miery, ako bol pred koronou.
Väčšina firiem prešla na systém home office. Zareagoval na to trh?
Nový pohľad firiem na využívanie kancelárskych priestorov bude mať určite vplyv aj na tento segment. Mnohé spoločnosti boli na jednej strane donútené nechať ľudí pracovať formou home officeu. Na strane druhej sa aj po uvoľnení protipandemických opatrení, ku ktorému došlo po skončení prvej vlny, už veľa firiem nevrátilo do stavu pred koronakrízou. Množstvo ľudí ostalo natrvalo pracovať doma.
Predpokladám, že niektorých segmentov sa to týkalo viac a iných menej...
Prirodzene, nie každé odvetvie a nie všetky sféry hospodárstva sú schopné takýmto spôsobom trvalo fungovať. Avšak veľa podnikov doteraz skúma, ako vyzerá efektivita práce a aký dosah bude mať zväčšenie pomeru home officeov na ich fungovanie. Samozrejme, ich cieľom je zníženie nákladov na administratívne priestory.
Čo to spraví s trhom s kancelárskymi priestormi?
Táto situácia môže mať podľa mňa dosah predovšetkým na administratívne priestory tých najnižších kategórií. To znamená na tie najmenej kvalitné kancelárie.
Prečo práve na tie?
Pretože napriek tomu, že firmy budú mať záujem zmenšovať priestory, najmä čo sa týka ich objemu a veľkosti, nepochybne budú chcieť držať kvalitu pre zamestnancov na vysokej úrovni. Skôr sa budú usilovať odísť z menej kvalitných priestorov do kvalitnejších, hoci menších.
Dá sa teda predpokladať, že trh s kancelárskymi priestormi sa nevráti do stavu z roka 2019 ani po odznení pandémie?
Presne ako ste povedali. Existuje veľký predpoklad, že množstvo firiem bude aj naďalej využívať home office vo väčšom rozsahu, ako boli zvyknuté pred koronakrízou.
Do plôšky
Kto je Ján Palenčár
Na trhu s nehnuteľnosťami pôsobí už 25 rokov, od roku 2013 je prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Zároveň zastáva post prvého viceprezidenta Slovenského živnostenského zväzu. Aktívny je i v športovej oblasti, v minulosti hral futbal na profesionálnej úrovni.