Vzťahy z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie občianskoprávne vzťahy. Tieto zmluvy sa však často uzatvárajú bez akýchkoľvek vedomostí o ich právnom význame či právach a povinnostiach zmluvných strán. HN pre vás pripravili návod, ako uzatvoriť kúpnu zmluvu bez chýb.

1. Ako vzniká kúpna zmluva

Kúpna zmluva vzniká zhodným prejavom vôle (dosiahnutím konsenzu) medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim). Musí ísť o akceptáciu návrhu, ktorý obsahuje podstatné náležitosti zmluvy. Týmito sú predmet kúpy a kúpna cena. Ak by zmluva neobsahovala čo i len jednu z týchto náležitostí, nešlo by o kúpnu zmluvu.

2. Kedy kúpna zmluva strany zaväzuje

Platnosť kúpnej zmluvy nastáva, len čo dôjde k spomínanému zhodnému prejavu vôle zmluvných strán o podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy – o predmete kúpy a o kúpnej cene. Pri kúpnych zmluvách účinnosť zmluvy nastáva spravidla súčasne so vznikom platnej zmluvy. Strany sa však môžu dohodnúť, že ich platne uzavretá kúpna zmluva ich bude zaväzovať až neskôr. Takáto dohoda o odložení účinnosti však bežne nebýva súčasťou kúpnej zmluvy. 
 
Bambusové ponožky môžete odmietnuť

Z praxe sú známe prípady, kedy obchodné spoločnosti zasielali náhodne vybratým zákazníkom svoj tovar a požadovali zaň úhradu kúpnej ceny. Keďže tu absentovala vôľa kupujúceho tovar kúpiť, nie je možné hovoriť o platnom uzatvorení kúpnej zmluvy. O kúpnu zmluvu nejde ani v prípade, ak prvá zásielka bola iba testovacia vzorka a odber tovaru bolo potrebné v stanovenom čase zrušiť. Nekonanie (nezrušenie odberu v stanovenom čase) nemožno považovať za konkludentný súhlas s uzatvorením kúpnej zmluvy. Za konkludentný súhlas možno už však považovať, ak adresát zásielky zaplatil požadovanú kúpnu cenu za takýto tovar, ktorý si tak de facto objednal.

3. Key musí byť kúpna zmluva písomná

Kúpnu zmluvu možno uzavrieť písomne, ústne aj konkludentne. Písomná forma kúpnej zmluvy sa vyžaduje, ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť, ak to vyžaduje osobitný zákon alebo ak sa na písomnej forme dohodli účastníci zmluvy (v prípade nedodržania predpísanej písomnej formy v týchto prípadoch by bola kúpna zmluva absolútne neplatná).

4. Na ktoré ustanovenia kúpnych zmlúv si treba dať pozor?

Ak sa predáva hnuteľná vec a zmluvné strany sa v kúpnej zmluve výslovne nedohodnú na tom, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo až zaplatením celej kúpnej ceny, platí, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo už odovzdaním hnuteľnej veci. Preto je dôležité v záujme ochrany predávajúceho dohodnúť v kúpnej zmluve to, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo až po zaplatení celej kúpnej ceny.
Ak je predmetom kúpy vec určená úhrnom tak „ako stojí a leží“ (napríklad bez presného určenia počtu, váhy či akosti), predávajúci nezodpovedá za chyby predmetu kúpy. V takýchto prípadoch by mal kupujúci kúpu takto určenej veci dôkladne zvážiť. Ak vec nemá vlastnosť, o ktorej predávajúci v kúpnej zmluve vyhlásil, že ju má, alebo ktorej vlastnosť si kupujúci v zmluve výslovne vymienil, a takúto vlastnosť mať nebude, predávajúci za chyby predmetu kúpy bude v tomto rozsahu zodpovedať.

Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, platí, že ak predávajúci v kúpnej zmluve nevyhlási, že na nehnuteľnosti neviazne žiadna ťarcha (vecné bremeno, záložné právo či predkupné právo s vecnoprávnymi účinkami), za takúto právnu chybu nezodpovedá. Dôvodom je to, že kataster nehnuteľností, z ktorého možno tieto obmedzenia vlastníckeho práva zistiť, je verejne prístupný a kupujúci si ho môže pozrieť.

Ak niektorú zmluvnú stranu pri podpise zmluvy zastupuje iná osoba, odporúča sa trvať na predložení písomnej plnej moci, ktorou zmluvná strana splnomocnila konkrétnu osobu na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Ak sa pre platnosť kúpnej zmluvy vyžaduje úradne overený podpis zmluvnej strany na kúpnej zmluve, podpis splnomocniteľa na plnej moci musí byť úradne overený tiež. V prípade právnických osôb sa odporúča aj dôsledná kontrola toho, kto je oprávnený v mene právnickej osoby konať.

5. Aké sú najčastejšie chyby, ktoré zvyknú ľudia robiť pri uzatváraní kúpnej zmluvy?

Kúpna zmluva na byt, ktorá neobsahuje označenie vchodu, prípadne obsahuje zámenu poschodia s podlažím.

V prípadoch, ak je jednou zo zmluvných strán muž, strany zabúdajú uvádzať aj pri ňom jeho rodné priezvisko.

Ak je kúpna cena rozdelená na viacero častí a v procese rokovania o kúpnej zmluve dôjde k zmene celkovej kúpnej ceny alebo jej jednotlivých častí, zmluvné strany už neupravia zvyšné časti kúpnej ceny. Následne ani výsledná kúpna cena nezodpovedá súčtu jej jednotlivých častí, na ktoré bola na účely jej splatnosti rozdelená.

Zmluvné strany aj pri sume vyššej ako 15-tisíc eur (alebo päťtisíc, ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ) dohodnú spôsob jej úhrady v hotovosti. Takýmto konaním sa predávajúci a kupujúci dopúšťajú deliktov podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje platby v hotovosti nad uvedené limity.

6. Kedy sa musí kúpna zmluva uzatvoriť podľa Občianskeho zákonníka a kedy podľa Obchodného zákonníka?

Zmluvné strany si za určitých podmienok môžu zvoliť, či kúpnu zmluvu uzatvoria podľa Občianskeho alebo podľa Obchodného zákonníka. Voľba nie je možná vtedy, ak je jednou zo zmluvných strán spotrebiteľ alebo ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť. Vtedy môže byť kúpna zmluva uzatvorená len podľa Občianskeho zákonníka. Na druhej strane, ak je predmetom kúpy hnuteľná vec a zmluvnými stranami sú podnikatelia, pričom je zrejmé, že záväzkový vzťah vznikajúci na základe kúpnej zmluvy sa týka ich podnikateľskej činnosti, bude sa kúpna zmluva spravovať výlučne Obchodným zákonníkom.

V kúpnej zmluve uzavretej podľa Obchodného zákonníka napríklad nemusí byť uvedená kúpna cena, ak sa strany výslovne dohodnú, že zmluvu chcú uzavrieť aj bez určenia kúpnej ceny. Strany taktiež môžu dohodnúť, že predávajúci nezodpovedá za chyby predmetu kúpy, prípadne že zodpovedá len za určité chyby. V kúpnej zmluve uzavretej podľa Občianskeho zákonníka takéto dojednania možné nie sú. Občiansky zákonník totiž poskytuje v právnej úprave kúpnej zmluvy vyššiu ochranu zmluvným stranám.

TIP HN
Zvýšte právnu ochranu pri kúpe nehnuteľnosti

Autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti (kúpna zmluva, darovacia zmluva alebo zámenná zmluva) vykonávajú advokáti. Celý proces spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov. Advokát taktiež posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Ďalšou možnosťou pri prevode nehnuteľnosti je spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti. Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené. Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár taktiež upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami.