Pri návrhoch na zmeny pri prevodoch nehnuteľností, ktoré majú znížiť riziko podvodov, sa ministerstvo spravodlivosti inšpirovalo talianskym notárskym systémom. Podľa ministerstva o tom, že tento systém je dobrý, hovoria fakty -- z 1,7 milióna prevodov nehnuteľností za rok zaznamenajú v Taliansku iba 40 omylov. Majú tu svoj systém kontroly práce notárov, ktorý vylučuje riziko zneužitia zo strany notárov na minimum. Za posledných desať rokov mali iba jeden prípad zneužitia zo strany notára. "My nie sme Taliani," tvrdí Štefan Moyzes, predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Úrad odmieta prevziať z talianskeho právneho systému prvky inštitútu prevodu nehnuteľností, podľa ktorých zmluvy o prevode nehnuteľností spisujú len notári a advokáti a zakomponovať ich do nášho právneho systému katastra nehnuteľností. Predseda úradu síce s myšlienkou ministerstva spravodlivosti, ktoré chce zabrániť podvodom pri zatváraní zmlúv o prevode nehnuteľností, súhlasí, myslí si však, že treba prijať také preventívne legislatívne opatrenia, ktoré zabránia tomu, aby občanovi vznikla škoda, a nie také, ktoré riešia len jej následok, to znamená otázku, kto vzniknutú škodu zaplatí.
Obava z dvojkoľajnosti
Kataster nehnuteľností ročne zabezpečuje až 600-tisíc úkonov pri nakladaní s nehnuteľnosťami za účasti takmer 3 miliónov účastníkov konania. Predseda úradu hovorí, že "presun kompetencie na notárov vnesie do katastra nehnuteľností dvojkoľajnosť pri registrácii práv, zmätočnosť, duplicitu vlastníckych vzťahov a v konečnom dôsledku právnu neistotu vlastníkov, čo dáva možnosť podvodníkom, ktorí budú chcieť uniknúť exekútorovi, vyhnúť sa daňovej exekúcii, prípadne viackrát predať svoju nehnuteľnosť."
Tento svoj názor podopiera tvrdením, že vlastnícke vzťahy k nehnuteľnostiam nie sú na Slovensku usporiadané. Nie každá nehnuteľnosť má zapísaného vlastníka a založený list vlastníctva. Notári nemajú k dispozícii všetky potrebné informácie, keďže okolo 40 percent vlastníckych práv je doteraz evidovaných v pozemkovej knihe. Kataster nehnuteľností tvorí systém informácií o nehnuteľnostiach a o právach k nehnuteľnostiam, ktorý obsahuje písomnú i grafickú časť. Práve ucelenosť tohto systému je podľa úradu nevyhnutná pri rozhodovaní o vlastníckych právach a pri odstraňovaní nedostatkov z minulosti, keď vlastnícke vzťahy takmer 50 rokov neboli evidované a uprednostňované bolo evidovanie užívacích vzťahov.
Občan vraj zaplatí viac
Návrhy ministerstva spravodlivosti podľa úradu spôsobia, že za služby notára pri prevode nehnuteľnosti občan zaplatí výrazne viac ako doteraz. V štátoch, kde vedú registráciu vlastníctva notári, sú podľa Svetovej banky náklady na prevod nehnuteľnosti v priemere o 33 percent vyššie ako v krajinách, kde je účasť notára pri prevodu vlastníctva nepovinná. Takýto systém vraj znevýhodní občana, štátne orgány, mestá a obce, realitné kancelárie, advokátov, banky a peňažné inštitúcie a tiež iné právnické osoby, ktoré majú na spisovanie zmlúv svojich odborníkov. Notárom a advokátom pribudnú kompetencie, štát ale nemá žiaden mechanizmus na kontrolu správnosti ich postupu. Problém môže nastať až pri zápise verejnej listiny do katastra nehnuteľností, pretože notár nemá k dispozícii všetky aktuálne informácie, týkajúce sa nehnuteľností.
Štefanovi Moyzesovi sa tiež nepáči, že sa môže vytvoriť monopol notárov pri vyhotovovaní zmlúv a aj registrácii práv k nehnuteľnostiam. Poukázal na nekvalitu vyhotovených zmlúv vo forme notárskych zápisníc. Konanie o týchto zmluvách je na katastri často prerušované pre odstránenie nedostatkov, prípadne zamietané. "Navyše celá spoločnosť má negatívne skúsenosti z nedávnej minulosti, keď notári osvedčovali vlastnícke práva k nehnuteľnostiam vydržaním tiež na základe vyhlásenia účastníka, bez náležitého skúmania splnenia podmienok pre vydržanie podľa Občianskeho zákonníka," doplnil Moyzes.
Argumenty úradu proti návrhu
-- zmluva spísaná pred notárom vo forme notárskej zápisnice je stále len dvojstranným alebo viacstranným právnym úkonom. Notári spisujú účastníkom právneho úkonu na základe ich vyhlásenia notárske zápisnice o zmluvách, t.j. len spisujú vôľu týchto strán, pričom ani nerozhodujú, nič neskúmajú, ani právo neosvedčujú. Týmto postupom by bol narušený konštitutívny princíp prevodu vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam, keď titulom nadobudnutia práva je zmluva a spôsob nadobudnutia vlastníckeho alebo iného práva je rozhodnutie štátneho orgánu o povolení vkladu.
-- podľa § 34 katastrálneho zákona sa do katastra nehnuteľností zapisujú práva, ktoré vznikli zo zákona, alebo rozhodnutím štátnych orgánov, prípadne osvedčením notára o dedičstve, prípadne o vydržaní. Zmluva spísaná vo forme notárskej zápisnice nie je takouto verejnou listinou, na základe notárskej zápisnice právo nevzniká.
-- rozhodovanie o vklade práva štátnym orgánom -- zavedenie konštitutívneho princípu od roku 1993 zaručuje právnu istotu účastníkov právnych vzťahov najmä dôsledným zistením oprávnenia vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, kataster má k dispozícii všetky informácie skúmané v rozhodujúcom čase. Nie všetky skutočnosti súvisiace s nehnuteľnosťou, dokonca ani nie všetky nehnuteľnosti a práva k nim sú zapísané na listoch vlastníctva, ale ešte sú v pozemkovej knihe, ktorú nemajú notári k dispozícii.
-- notári pri prerokovaní dedičstva vychádzajú len z údajov v pozemkových knihách, kde sa zápisy prestali vykonávať v roku 1950, pričom vôbec nerešpektujú súčasný právny stav, to je zápisy na liste vlastníctva. Nerešpektujú tiež zákaz drobenia pozemkov, mnohým robí problém používať technické podklady katastra pri nakladaní s nehnuteľnosťami.