Prečo ste sa vôbec rozhodli kúpiť byt v Dubaji? Nie je na Slovensku dosť bytov?
K odhodlaniu som dospel asi na piaty deň dovolenky. Na prvý pohľad tam všetko fungovalo, malo logiku, príjemnú atmosféru a počasie. Keď som sa stretol s bývalým spoluhráčom na jeho prenajatom byte a dostali sme sa k ekonomike, už mi to bolo jasné. Býval v dlhodobom prenájme za 1500 EUR v byte, ktorý sa predával v tom čase za 200 tisíc. Na žiadnom slovenskom byte som nemal taký pomer hodnoty bytu a prenájmu. Nepočítam bookingové a airbnb byty. Čisto dlhodobé nájmy. Preto ma to zaujalo. A to nehovorím o tom, že bežný zvyk je platiť nájom na 6 mesiacov aj 12 mesiacov dopredu. To boli pre mňa sánka-dole momenty.
Funguje tam trh rovnako podobne ako na Slovensku/Európe?
Musím povedať, že sa čo sa týka nehnuteľností doma, považujem sa za stredne seniorného investora. Pár mi ich prešlo rukami, najmä financovaných hypotékou. V poslednom ekonomickom cykle som to vnímal doslova ako povinnosť využiť a preto to chcel skúsiť aj tam. Všetky moje nehnuteľnosti v Európe boli riešené cez hypotéky. V nehnuteľnostiach som teda výrazne prepákovaný. V Dubaji sú pre cudzincov max. 60% LTV hypotéky. Teda zjednodušene ak byt stojí 300 tisíc, dostanete 150 tisíc.
Odlišnosť tiež je, že rovnako ako v Rakúsku, cca 8-10% poplatkov pri kúpe znáša kupujúci. Je tam daň, kataster, maklér predávajúceho atď. Čiže finálna hypotéka sa pohybuje na úrovni 50% LTV.
Ale teda kúpa v Dubaji a na hypotéku mi dala zabrať. Stálo ma to veľa času, spolu 5 návštev mesta behom pol roka. Keď sa kupuje projektový byt na platobný plán, či za hotové je to hračka. Všetko tam fičí, informácie a toky sú hladké. To ale nebol môj prípad, aj pre obnos peňazí a aj pre investičné presvedčenie.
Musím ale povedať, že trh je veľmi vyspelý a profesionálny.
Ako ste svoj byt vyberali?
Veľa času som strávil spoznávaním trhu. Pre obmedzený rozpočet (max. 150 tisíc eur) a prirodzenú vlastnosť kúpiť najlepšie v danom čase som sa veľa pýtal a zisťoval. Neušli mi články, ako že v Dubaji sa dá byť kúpiť aj za 60 tisíc. Prirodzene ma to zaujalo, ale zistil som že prenajateľnosť týchto bytov a ďalšie investičné vlastnosti, ktoré hľadám sa tam míňali. Ale skutočne je pravda, že aj za tú sumu tu byty sú. My máme v ponuke najlacnejší za 99 tisíc.
Teraz otázka, ktorá asi ľudí zaujíma najviac. 50% hypotéky z 300 tisíc je stále 150 tisíc. Ako ste dali dokopy takú veľkú hotovosť? Je to predsa obrovský rozdiel doplatiť 10-20% ako sme na SR zvyknutí.
Áno to samozrejme je. Preto som strávil veľa toho zmieneného času za excelom. Aby som tam našiel tú správnu ekonomiku. Porovnával som to s akciami, dlhopismi, ponukami na SR atď. Nakoniec som to vyšpekuloval tak, že na slovenský dom, na ktorom nebola ťarcha, som zobral čiastočnú hypotéku a tie peniaze som použil na 50% dubajského LTV.
Najdôležitejšie pre mňa bolo, aby mi ten dubajský byt splatil seba a aj tú slovenskú hypotéku. A to sa mi podarilo a som rád za to, ako som si to nastavil.
Ak tomu správne rozumiem, nečerpali ste hypotéku doma, ale v Dubaji?
Áno presne tak. Táto možnosť ma doslova šokovala a to nepreháňam. Skutočnosť, že v cudzej krajine dajú nerezidentovi kapitál bola pre mňa ponuka, ktorá sa neodmieta. Ja milujem cudzí kapitál. Z toho som si vybudoval prakticky všetko. Takže na základe slovenských obratov a príjmov ma posúdili vypočítali bonitu.
Bol to náročný proces?
Oh áno a ako. S maklérkou Kristínou Skalickou, ktorá mi enormne veľa pomáhala, som sa smial, že som si "zlízol" všetky možné prekážky a negatívne scenáre, že to ešte nevidela. Ale z tohto negatíva som spravil pozitívum a uvedomil som si, že ďalším ľuďom môžem ich kúpny proces uľahčiť.
Pre procesne založeného človeka s jasnými otázkami to bol náročný proces. Je to iná kultúra, iné zvyky a aj keď sú všetci veľmi milí a profesionálni, bolo bežné, že som na 3 smery dal po 3 otázky a prišlo 9 odlišných odpovedí. Keď sa na to pozerám spätne, možno práve tá výzva to dokončiť bola pre mňa jeden z motivátorov.
Tiež som si to predstavoval trochu jednoduchšie. Teraz spätne, dáva Vám to stále zmysel a zarobí ten byt vôbec niečo?
V dlhodobom horizonte určite áno. Spolieham sa na tri sily, ktoré mi zhodnocujú môj vklad:
1 - Rast ceny nehnuteľnosti. Áno je nižší oproti off-plan projektom. Pre seba počítam v priemere s 3% ročne. To je veľmi pesimistické. Off-plany rastú rýchlejšie. Ale to sú byty na obchodovanie, nie aby sa v nich hneď bývalo. Haha, srandujem:)
2 - Hypotéku mám 830 eur a nájom dostanem priemerne 1500 eur. Takže prebytok beriem ako príjem, ktorý spláca slovenskú hypotéku.
3 - Znižovanie istiny v Dubaji. Nájomník mi platí môj budúci majetok.
Klasický nájomný model, kde nájomníci budujú Váš majetok. Ak sa rozhodnem byt za 5 rokov predať, pri vyplatení hypotéky zaplatím nižšiu istinu, byt bude drahší a rovnako tak mi ostane prebytok aj zo slovenskej pôžičky. Tým, že mám novostavbu, ak vydržím 10 rokov, mal by som zarobiť tých 50% ktoré som do toho dal. A to mám pesimistický pohľad, kde počítam aj s korekciou trhu. Samozrejme stať sa môže čokoľvek, ale to je riziko, ktoré som na seba zobral a plne si ho uvedomujem.
Povedzme, že trochu viac rozumiem, ak by som chcel skopírovať Váš postup aj ja, čo na to potrebujem?
Jednoznačne nás! Hahaha:)
Ak sa jedná o získanie hypotéky, v Dubaji sa počíta bonita inak ako na SR. Zaujíma ich 6 mesiacov zostatkov na účte. Ak dokážete mať pol roka na účte stále zostatok aspoň 5000 EUR, máte na čom stavať. Ak je zostatok dlhodobo 5 ciferný, máte vyhraté a bavíme sa o úverových limitoch na úrovni pol milióna eur. Vždy však pri 50% LTV.
No a mňa už počas mojej cesty napadlo, že ak ja, ako zorientovaný v realitách si musím naozaj "máknuť", tento problém môže mať viacero ľudí. Ponúknem im moje skúsenosti, riešenie a nazbierané kontakty na profesionálov a tiež môj čas. Pretože to je v celom procese asi najhodnotnejšie. Preto sme so Sabínou, ktorá má lokálne znalosti, založili gundahussein.sk, aby sme poskytli riešenie na tento problém. Celkovo reality v zahraničí zapadajú do našej budúcej vízie riešení od našej spoločnosti. Hlavne nás to baví. Celý ten proces zas a zas a vylepšovať aj po tom, čo už som myslel že sa nedá.
Nie je to trochu málo kúpiť jeden byt a ísť robiť makléra?
V USA sa v investovaní sa hovorí také príslovie, voľne preložené "skontroluj, či má maklér ústa tam, kde peňaženku". A hoci nie sme makléri, vlastné peniaze tam máme a s realitami všeobecne kopec osobných skúseností. Nie len školenie a šup na trh. S tým koľko energie a vášne sme do procesu vložili sa cítím 100% vybavený riešiť tento biznis, hlavne so sieťou kontaktov, ktoré máme vybudované.
A k upresneniu pojmu maklér. Nie som dubajský realitný maklér. Som slovenský realitný poradca. S lokálnymi maklérmi spolupracujeme. Najviac sa nám darí so slovenkou Kristínou Skalickou, ktorá je tu skutočne vždy pre našich klientov. Ale maklér, na ktorého sa asi pýtate, je maklér predávajúceho. Takže skutočne sme len medzičlánok, ale užitočný.
Čo tým máte na konkrétne na mysli? Neviem si predstaviť, v čom môžete byť takým prínosom. Chcem kúpiť byt, nájdem inzerát a je to, či?
Samotný inzerát už je vlastne ďalší krok. Predchádzajú mu analýza potrieb s klientom. Predostrieme naše skúsenosti s lokalitami, nájmami, procesom. Aby si vedel zvoliť akou cestou chce ísť. Až podľa toho mu aktívne vyhľadávame ponuky a s vybranými mu spravíme videoobhliadku tak, aby tam nemusel cestovať. Samozrejme, vždy radšej prezentujeme veci naživo a ak má čas, radi naplánujeme trojdňový pobyt. Počas pobytu mu ukážeme aj veci pre život, nie len cestovateľské highlighty. Aby komplexne vedel čo kupuje a zapadlo mu to aj do životných scenárov.
Keď už obhliadame, vždy overujeme aj makléra. Trh je to profesionálny a regulovaný, ale špekulanti sú všade. Narozdiel od offplanov, na toto si treba dať oveľa väčší pozor. Renomovaný developer Vás neoklame. „Noname“ predávajúci maklér „high ROI“ bytu môže.
Ak sa berie hypotéka, celý proces nastavíme tak, aby sa dokumenty úradne neprekladali na viac krát a predložilo sa všetko efektívne a nie postupne. Tým sa ušetrí veľa času a peňazí na úradných prekladoch a letenkách. Práve toto som si ja všetko vytrpel, aj keď som sa jasne pýtal čo bude potrebné a čo bude nasledovať. Treba sa pripraviť na to že "no problem sir" môže znamenať že respondent aj nevie.
No a na konci samotný transfer peňazí. Oproti banke vieme ušetriť aj 0,07 dirhamu na 1 euro. Môže sa to zdať zanedbateľné, ale pri 300 tisícoch eur je to aj 5000 eur na kurze. Samozrejme predchádza AML a KYC formuláre, všetko je transparentné s renomovanými firmami, ktorých fungovanie sme overili s vlastnými peniazmi.
Takže aby som to zrhnul, ušetríme kopu času a stresu a cca 9000 EUR. To sa nám viac krát potvrdilo. A našim klientom tiež.
Už sme u nás mali pár článkov o Dubaji a makléroch, nevnímate to ako vysokú konkurenciu?
Áno samozrejme, som si toho vedomý. Preto im neleziem do kapusty. My sa sústredíme na už postavené byty z celého trhu. Drvivá väčšina ponúka developerské projekty, alebo tie čo im klienti dajú na predaj. Tomu absolútne rozumiem, ale v tejto oblasti sa necítim tak vybavený, aby som mal čo ponúknuť. A ak by som sa tak aj cítil, neviem akú by som dal pridanú hodnotu. Oni to robia profesionálne a dobre. My sme našli svoje miesto inde.
Prečo?
Videl som v tom dieru na trhu v tom, že som ako človek chcel niečo fyzické, reálne, čo si vie ohmatať, pozrieť susedné budovy, výhľady a život. Málokto by mi nevenoval 20 hodín za dobré slovo. Predávajúci maklér chce rýchlo predať a nechce sa deliť o províziu. Iní makléri sú dosť vyťažení klientelou a off-planmi na to aby stále riešili moje otázky a ja tomu úplne rozumiem.
Postavené budovy, celý trh a aktívne hľadanie, to nás baví a v tom sme sa našli. Už trh ukáže, ako zapadáme.
Čo sa týka hotových bytov, znie dosť relevantne, ísť do toho s Vami.
Vďaka za uznanie! Do postavených bytov určite áno. Stavali sme služby tak, aby sme na seba určite vedeli zarobiť. Naša provízia je 1% teda v zmienenom príklade 3000 EUR. Z tých ušetrených 9000 teda 6000 eur ostane u klienta. A úprimne poviem, že pri poplatkoch ktoré sa v Dubaji platia a prieťahoch ktoré povznikajú, je 1% naozaj fér odmena.
My sme skutočne na strane kupujúceho. Dokonca zjednávame aj o lepšiu cenu. Každá tisícka je dobrá. Na letenky pre rodinu, ubytovanie, znalecký posudok. Viem čím som si prechádzal, peniaze treba strážiť. Máme vyladené aj cestovanie z Viedne cez Abu Dhabí. Je to ekonomickejšie ak má ísť človek 3x tam a späť.
Na začiatku ste spomenuli, že by ste spravili niečo inak. Čo by to bolo?
Kúpil by som rovnaký byt, ibaže by som ešte ďalších 50 tisíc investoval do projektu v Ras Al Khaimah. Tam sa to rozrastá, vidím tam potenciál. Riešim to až teraz, s polročným meškaním. Úprimne mi ušlo tak 20 tisíc zisku, ktorý by som už mohol realizovať.
Bytov je málo, dopyt obrovský, aj ten kto je nachystaný nemusí stihnúť kúpiť na prvý krát. Ale máme tam tiež skvelý kontakt. Pani maklérku, ktorá tam žije, takže jej plne dôverujeme.
Kde Vás človek môže nájsť?
Pred letom sme robili asi 5 hodinový seminár kde sme komplexne rozobrali túto tému. Pre veľký dopyt z iných regiónov, sme ich skrátili na hodinku-dve a robíme ich online. Tiež robíme pravidelné webináre a hlavne sa najradšej stretávame osobne. Klienta vedieme krok za krokom. Takže stačí nám napísať a o zvyšok sa postaráme my.
Z rozhovoru som vyrozumela, že máte viacero firiem/projektov. Prečo taká pestrosť služieb?
Môj pohľad na podnikanie je úplne jednoduchý. Nájsť problém, poskytnúť riešenie, konfrontovať trh a pokiaľ to ide a dá sa to škálovať rásť ďalej. Pokiaľ to nejde, alebo sa nedá škálovať, nechať žiť vlastným životom.
Bavia ma nové veci, život ma sám vedie, preto rád vymýšľam a tvorím nové veci. Príde mi skvelé, že žijeme v dobe kde máme tú možnosť a slobodu sa realizovať. Predošlé generácie také šťastie nemali, takže sa snažím využiť to naplno.
Takže Gunda & Hussein bude o realitách?
Áno aj. Našim cieľom je vyhľadávať zaujímavé investičné príležitosti hlavne mimo SR. Každá krajina má odlišný realitný cyklus. Napríklad Taliansko a Španielsko sa oplatí. Pecka bude Gruzínske mesto Batumi.
Ja som si vlastne uvedomil, že ten čas a energia čo venujem vlastným riešeniam sú naozaj veľmi hodnotné. Ale u seba narážam na kapitálové limity. Ale rovnaký postup môžem ponúknuť ľuďom, ktorí peniaze majú, ale nemajú čas spoznávať a experimentovať. To robím na vlastnej koži. Oni zužitkujú odfiltrované a rýdze rady, ktoré im zarobia peniaze.
V budúcnosti chcem pridať finančné poradenstvo. Ale mám na mysli naozaj poradenstvo, nie sprostredkovanie a maklérstvo. Vidím, že náš trh je oproti USA v tomto tak 30 rokov pozadu.
Prečo myslíte, že na to nie je trh?
Panuje tu dogma, že štát sa postará. Strhnú mi z platu a dajú na dôchodok. Ja na to neverím. Neverím, že moja generácia bude mať dôchodok.
Tiež dlho nebolo s čím investovať a čo zhodnocovať. Myslím generačne. Ale nové generácie už vedia efektívne monetizovať svoje talenty a ostáva priestor na to aby zarobené peniaze zarábali ďalej.
No a podstatná vec je, že ľudia radšej nedostanú 1500 eur a nechajú ju sprostredkovateľovi a v poplatkoch, ako by mali zaplatiť 100 eur za hodinu rád a nastavenia vecí a tých 1400 ušetriť. Ale ten trh tu raz bude a my chceme byť na ňom významní hráči.
Chcete ešte niečo odkázať čitateľom?
Veľmi rád! Ak ľudí zaujímajú moje finančné myšlienky, zážitky a pohľady a tipy aby dali follow na instagram alebo tiktok @patove.financne
Nemám v tom ešte zámer, len dávam von random veci z môjho sveta a spôsobu finančného uvažovania. Snažím sa neformálne a ľudsky šíriť know-how ktoré mám. Možno to mladým pomôže. Baví ma efektívne šetrenie a počítanie dopadov rozhodnutí.
A tiež, ak ich zaujímajú iba byty v Dubaji, tak inšpiráciu nájdu v našom newslettri a na našich sociálnych sieťach facebooku, instagrame/tiktoku aj linkedine a že sa tešíme na kontakt s Vami!
